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熊某与赵某房价上涨后解除二手房合同案

文章来源:    时间:2018-12-12

  

  注:该案为委托人胜诉。

 
  代理词
 
  审判长、审判员:
 
  海南中海律师事务所接受被告(反诉原告)赵某的委托,指派我作为赵某的代理人,我现针对法庭归纳的辩论焦点发表如下代理意见:
 
  一、原告主张继续履行合同没有依据,被告主张解除合同应当得到支持,理由如下:
 
  1、被告主张解除合同有明确的合同依据。依据原告、被告及第三人于2009年12月22日签订的《房地产转让合同》十五条第3项“如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方,则卖方须返还双倍定金予买方,唯买方不可要求进一步赔偿或者逼使卖方履行此合同”的规定,只要被告返还双倍定金给原告,原告是“不可”要求卖方履行买卖合同的,也就是原告没有权利要求被告继续履行合同。
 
  2、被告主张解除合同所依据的“《房地产转让合同》十五条第3项”,并不违法且符合法律规定。
 
  首先,该条款与《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第117条相符合。该117条规定“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”。本案的被告正是以双倍返还定金为代价而解除合同,与该司法解释规定的被告权利完全一致。
 
  其次,该条款并不属于合同法五十三条规定的免责条款。该条款并未免除被告解除合同后的责任,而是对被告的责任进行了限制,即将被告的责任限制为双倍返还定金,所以该条款显然不属于免责条款。
 
  再次,该条款并不存在显失公平,也不属于格式条款。
 
  该条款并不存在“显失公平”,理由如下:
 
  该条款与十五条的第1项是相对的,该第1项规定“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成,则已付之定金交由卖方没收,而卖方有权再将该物业转让予任何人,唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿”,该项是对买方解除合同所承担责任的限制,而十五条第3项恰恰是对卖方解除合同所承担责任的限制。在签订合同时,合同双方均无法预见房价涨跌,且房价涨跌均有可能,因此这样的条款对合同双方显然均是平等的,并不存在显失公平。况且,原告起诉状及在法庭辩论中,均明确表示“合同是双方当事人真实意思表示,内容合法有效,对双方当事人具有法律约束力”,因此合同的条款并不存在显失公平。
 
  另外,关于是否构成“显失公平”应当依据合同签订时的情形来认定,而不是依据合同签订后已经变化的情形。如果依据合同签订后的某一时点来认定是否显失公平,显然会让人无所适从。就拿本案来说,如果说现在房价上涨,出卖人解除合同就是对购买人不公平的话,那么换一个角度,房价上涨了,要求出卖人仍然以原来的价格,即比现在市场价低很多的价格出卖,显然更是不公平的,关于这种理解,法律依据更为明确,《合同法》司法解释(二)第26条就明确规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。其实这种情形,是适用的合同法的“情势变更”原则,而非“显失公平”原则。
 
  该条款也不属于“格式条款”,理由如下:
 
  依据合同法第三十九条规定,“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”。本案中,被告、原告、第三人三方签订的《房地产转让合同》是由第三人提供的,并非被告预先拟定,而且从本案事实看,原告与被告可以针对合同的每个条款进行充分协商并且进行变更。该合同第九条(税费负担)第二款双方就进行了变更,另外三方还签订了《补充协议》。因此,该条款并不属于格式条款。
 
  二、被告收取的定金仅为一万元,而不是5万元,被告主张解除合同的代价仅为返还定金2万元。
 
  原告主张第二天(即2009年12月23日)她又交给第三人定金4万元,并提供了第三人出据的定金收据作为其主张的依据。但显然这张收据是后来补的,日期是虚假的!因为从邻近的另一张付款人为“刘云义”收据的编号上明显看出该收据是在2010年1月14日之后出具的!虽然原告自称是“2009年12月23日,原告交4万元给第三人时,由于第三人已下班,第三人的经理当时只好出具盖公司印章的白条,2010年1月14日才补开了收据”,但这种表述显然是虚假的。理由如下:
 
  1、第三人既然已下班,就不可能在白条上盖章,如果能在白条上盖章,那显然也可以出具收据。况且对收款的原告来说,收据与盖章的白条根本没有区别,没有必要再换开收据。
 
  2、第三人的公司员工,当庭极力辩称收据是在2009年12月23日所开,称编号问题的差错是因为收据是两本,这种说法与原告后来补开收据的说法矛盾,而且第三人公司员工的说法显然不符合实际,即使开第二本收据,也不会出现本案中的情形,况且被告提供的这一系列收据均从第三人的同一本收据中复印所得!
 
  3、原告称在二十二天后的2010年1月14日才换开收据,这一时间恰恰与原告主张的发现被告私自卖房的时间相一致,完全符合原告为了让被告多赔偿定金而与第三人共同造假的事实。
 
  4、收据的开立者不愿意出庭接受质证,显然有与原告共同造假、编造事实,以骗取被告更多定金的嫌疑。
 
  5、原告交纳的一万元定金,被告当日就进行了签收认可,原告主张第二日就已交纳的另外四万元,被告在随后的第四日签订补充协议时仍然没有签收确认。这也显然不符合常理。
 
  鉴于:原告所称付款4万元并非通过银行转账,只有与出据收据当日编号不符的收据作为依据,而且原告所陈述与第三人出庭员工陈述相互矛盾,原告自己的陈述也没有相应的证据予以支持,而且原告自己的陈述有违生活常理,应当认定为这4万元是2010年1月14日原告单方向第三人所交,并且,被告客观上并没有签收确认另外的4万元,因此这4万元不能认定为原告已交纳的定金。
 
  综上所述,原告的诉求应当驳回,被告的反诉应当得到支持。
 
  代理人:聂友峰
 
  2010年3月25日

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